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Administrar imóvel por conta própria: o que preciso saber?

Postado por 7cantos on 22/05/2018
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Conheça o inquilino

Antes de fechar o contrato com seu inquilino, é necessário uma boa conversa para entender as expectativas da pessoa, oferecer informações e tirar dúvidas. Além disso, é imprescindível pesquisar a “saúde financeira” do locatário, para saber se ele tem condições de cumprir com o pagamento do aluguel.

Peça ao locatário certidões que comprovem que ele não tem qualquer tipo de problema com a justiça ou que esteja devendo dinheiro para alguém. Aqui na 7Cantos, realizamos uma analise de crédito com instituições como o Serviço de Proteção do Crédito (SPC) e o Serasa, o que ajudam bastante a escolher o inquilino certo para o imóvel.

Riscos de alugar seu imóvel por conta própria

 

Seja flexível

Sempre que receber uma proposta por parte de um potencial inquilino, é preciso estar aberto à negociação, tanto de possíveis cláusulas que possam ser pedidas por parte do inquilino, quanto no momento de determinar qual será a garantia adotada.

Isso pode incluir desde um pedido para a mudança na data de recebimento do aluguel quanto a possibilidade de reembolsos no caso de benfeitorias no imóvel, desde que aprovadas pelo dono. Se um imóvel para aluguel não conta com armário embutidos, por exemplo, talvez seja interessante ratear custos ou descontar do aluguel valores combinados, já que ao final do contrato os armários continuarão no imóvel. Outra possibilidade é que, em caso de um imóvel que seja alugado por várias pessoas, em lugar de um único contrato, o locador poderia fechar contratos individuais – uma boa maneira de evitar a sublocação.

Fechando o contrato

Quando chega o momento de assinar o contrato, é imprescindível atentar para alguns pontos. São quatro pontos principais que devem constar no acordo: o preço do aluguel, o tempo de vigência do contrato, a garantia e eventuais penalidades, caso haja inadimplência.

O contrato deve incluir também o critério para reajuste e cláusulas para rescisão. O reajuste é feito anualmente, em geral seguindo o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que é o índice usado como referência nos contratos de aluguel. Se as duas partes concordarem com outro tipo de reajuste, isso também deve ficar claro no contrato.

Em relação à rescisão do contrato, o texto deve estabelecer o valor da multa, caso o inquilino ou o locador decidam terminar o acordo antes do prazo estabelecido.

No contrato de locação no Brasil, o locador não pode livremente rescindir o contrato. Pela lei, esse direito é dado ao locatário, desde que ele pague uma multa sobre isso. É importante que a multa e os critérios de aplicação estejam registrados no contrato.

Vale lembrar que após a assinatura do contrato, o inquilino pode pedir a inclusão de seu nome em contas de luz, água e gás. Isso não implica que o imóvel ficaria em seu nome, apenas é praxe no mercado imobiliário, por isso alguns locatários pedem documentação para que possam oficializar seu novo endereço junto a concessionárias.

Colocando a mão no bolso

Apesar de o aluguel do imóvel ser uma fonte de renda, o proprietário também tem alguns gastos na operação. Como administrador do imóvel, sempre há cópias de documentos para fazer, pequenas reformas ou consertos. Deixando o imóvel sob administração de uma imobiliária, o locador paga uma comissão pelo serviço. Em geral, o primeiro aluguel é repassado integralmente para a imobiliária. Depois disso, paga-se mensalmente, em média, 8% do aluguel e encargos como valor de condomínio, como é feito aqui na 7Cantos.

Despesas como o IPTU são denominadas “despesas ordinárias” e com o início do contrato de aluguel, ficam sob responsabilidade do inquilino. Ao dono do imóvel cabem as chamadas “despesas extraordinárias”, como as obras de condomínio que possam vir a ser feitas para valorizar o imóvel. Digamos que os proprietários dos apartamentos decidam construir uma piscina no condomínio; nesse caso, essa despesa vai para o locador, não para o inquilino.

Percebeu que tem muito trabalho pela frente? Veja agora o que faz a empresa que administra os imóveis como nós aqui na 7Cantos.

 

Muito além de achar inquilino e cobrar alugueis, a empresa que vai administrar a locação possui um processo de rotina, conhece o mercado imobiliário e acompanha a sua dinâmica, as mudanças e novas percepções do cliente, conhece a fundo a Lei do Inquilinato bem com as legislações pertinentes a essa área de atuação.

Só para ilustrar as atividades necessárias para um ciclo de uma locação:

  1. Identificar reparos necessários antes de dispor o imóvel;
  2. Realizar uma avaliação mercadológica quanto ao preço do aluguel;
  3. Anunciar e agendar visitas;
  4. Entrevistar e realizar análise cadastral do pretendente;
  5. Confeccionar um sólido contrato de locação;
  6. Fazer a vistoria de entrega de chaves;
  7. Realizar vistorias periódicas;
  8. Emitir notificações quando necessárias;
  9. Reajustar aluguel;
  10. Atender demandas solicitadas pelo inquilino (reparos, consertos, etc);
  11. Combater a inadimplência;
  12. Auferir a melhor rentabilidade do investimento;
  13. Emitir recibos e relatórios;
  14. Manter um relacionamento profissional com o inquilino;
  15. Acompanhar quitação de condomínio e IPTU;
  16. Registrar toda a comunicação realizada com o locatário;
  17. Auxiliar em alguma demanda judicial;
  18. Realizar o distrato;
  19. Receber o imóvel nas mesmas condições ora locado;
  20. Relocar e diminuir a vacância;
  21. Dentre outras.

A empresa que vai administrar o imóvel deve ser imparcial, até porque tanto o LOCADOR como o LOCATÁRIO acabam sendo os clientes.

Não seria o caso do LOCADOR que com o tempo pode acabar tendo um relacionamento com o inquilino onde o lado emocional pode sobressair durante o lapso da locação, e isso acabar impactando negativamente nessa relação contratual.

Somos Especialistas!

Outro aspecto que o LOCADOR deve considerar em administrar o imóvel por conta própria é lembrar que quem vai administrar é especialista nesse assunto.

A principal diferença entre a plataforma e alguém que pretende administrar imóvel por conta própria é a habilidade de lidar com pessoas no negócio locatício, conflitos, discussões, etc.

Aqui na 7Cantos funciona assim: cuidamos do seu imóvel até o fim do contrato. Sem dor de cabeça, sem preocupação.  😀

Você é proprietário e estar pensando em administrar imóvel por conta própria, o que te leva a tomar essa decisão? Fala pra gente aqui nos comentários! (:

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