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Postado por 7cantos on 12/02/2019
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Já encontrou o canto perfeito? Agora é hora de alugar. O pagamento do aluguel pode gerar dúvidas recorrentes na cabeça de quem está em busca de um canto para morar.

A lei do inquilinato ( Lei n.º 8.245/91) impõe penas severas, inclusive privativas de liberdade, para locadores, que se excederem nos contratos de locação de imóveis.

Na prática, o locador exigir quantias ou valores além do aluguel e encargos permitidos pela lei: exigir mais de uma modalidade de garantia (ex: caução e fiador), cobrar antecipadamente o aluguel (salvo em locação sem garantia ou de temporada), constituem contravenções penais, puníveis com prisão de 5 dias até 6 meses ou multa de 3 a 12 vezes o valor do aluguel atualizado, em favor do locatário.

Para deixar claro, confira abaixo de forma resumida, uma análise sobre a possibilidade de exigir e aceitar aluguéis antecipados:

1) Hipóteses de exigência de pagamento antecipado

O art. 20 da Lei de Inquilinato traz as hipóteses nas quais o locador poderá exigir o pagamento antecipado de aluguéis e, por consequência, traz também as proibições. Vejamos:

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Ve-se que nas locações para temporada é possível exigir aluguéis antecipados, no caso, poderá o locador exigir o pagamento de todos os aluguéis referentes àquele contrato, conforme disposto no art. 49 da mesma Lei, que trata da locação de imóveis para temporada:

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

A outra hipótese de exigência de aluguéis antecipados é a prevista no art. 42, qual seja a locação não possuir garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Conforme exposto, a Lei prevê expressamente as hipóteses nas quais o locador pode EXIGIR o pagamento antecipado do aluguel, mas poderia o locador ACEITAR o pagamento antecipado proposto pelo locatário?

Para responder esta pergunta, é necessário analisar uma contravenção penal prevista na Lei de Inquilinato.

2) Proibição de EXIGIR aluguéis antecipados. Possibilidade de ACEITAR o pagamento antecipado

A Lei de Inquilinato traz, em seu art. 43, as hipóteses de contravenções penais envolvendo locações de imóveis urbanos. Dentre as contravenções, destaca-se a presente no inciso III:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

(…)

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Neste inciso, a ação (verbo) que enquadra o locatário no tipo penal é COBRAR, não havendo restrição para a ação de ACEITAR a oferta de pagamento antecipado feita pelo locatário.

Portanto, o pagamento espontâneo não se enquadra como contravenção penal, podendo o locador aceitar que o inquilino pague o aluguel antecipadamente. Este é o entendimento de Sílvio de Salvo Venosa (2012, p. 198 e 199):

A conduta de perigo descrita como contravenção consiste na cobrança antecipada do aluguel, ou seja, a cobrança anterior ao curso do mês da locação. O pagamento espontâneo do aluguel por parte do inquilino destipifica a contravenção.

Ressalte-se que, por ser a exigência antecipada de aluguéis, em regra, vedada, é necessário que conste expressamente no contrato que a oferta de pagamento antecipado foi feita pela vontade livre do locatário, sob pena de o locador não conseguir provar que o pagamento antecipado se deu sem a sua exigência.

O aluguel antecipado é sendo uma opção do inquilino, pode ser aceito pelo locador, caso o inquilino pague e não seja cobrado dele nenhuma garantia para locação.

3) Conclusão

Pela análise da Lei de Inquilinato, conclui-se que é proibido exigir antecipadamente aluguéis fora das exceções legais, todavia é permitido aceitar o pagamento antecipado feito espontaneamente pelo locatário, devendo o locador, a fim de evitar problemas futuros, inserir no contrato cláusula que represente fielmente a situação do pagamento antecipado feito pelo locatário.

Fonte: Jusbrasil; Imovelweb.

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